借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。

例えば、世田谷区の赤堤、桜上水、代田、代沢などにある実家で、土地は地主が所有し、建物だけを親が所有しているケースが考えられます。

このような借地権は、原則として相続の対象になります。

親が亡くなり、子供が借地権を相続する場合、通常は地主の承諾を得る必要はありません。

また、相続によって借地人が変わることを理由に、法律上当然に名義変更料や承諾料を支払う義務が発生するわけでもありません。

ただし、相続したことを地主に伝えず、地代の支払いや契約更新に支障が生じることは避けたいところです。

そのため、相続後は地主へ借地人が亡くなったことや、新たな借地人について連絡しておくことをおすすめします。

なお、遺贈など相続とは異なる形で借地権を取得する場合には、地主の承諾が必要になることがあります。

まずは借地契約書を確認し、契約内容と現在の借地人を把握することが重要です。

借地権を相続すると、原則として借地契約上の地位も引き継ぐことになります。

そのため、親が支払っていた地代についても、相続後は新たな借地人が支払う必要があります。

例えば、世田谷区の祖師谷、千歳台、砧、喜多見などにある借地権付き住宅で、毎月3万円の地代を支払っていた場合、相続したからといって地代の支払義務がなくなるわけではありません。

また、借地契約には契約期間があり、更新時に更新料の支払いが問題になるケースもあります。

ただし、更新料は法律上すべての借地契約で当然に発生するものではありません。

契約書の定めや当事者間の合意、これまでの経緯などによって取り扱いが異なります。

さらに、古い借地契約では、契約書が見つからなかったり、長年口頭で更新していたりする場合もあります。

このような場合には、過去の地代の領収書や振込記録、更新に関する書類などを確認することが大切です。

借地権を相続した際には、地代の金額、契約期間、更新時期、更新料の取り決めを早めに確認しておきましょう。

借地権付きの実家も、不動産として売却することが可能です。

ただし、土地の所有権付き住宅とは異なり、借地権の譲渡について地主の承諾が必要になる場合があります。

例えば、世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などにある借地権付き住宅を、第三者へ売却するケースです。

一般的な土地賃借権の場合、借地権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。

その際、地主から譲渡承諾料を求められることがあります。

譲渡承諾料の金額は法律で一律に決められているわけではなく、契約内容や地域の慣行、当事者間の協議などによって異なります。

また、地主が承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば、借地借家法に基づき裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。

ただし、裁判所の許可が必ず得られるわけではなく、時間や費用がかかる可能性もあります。

そのため、借地権付きの実家を売却する場合には、買主を探す前に地主の意向を確認しておくことが重要です。

地主との関係を良好に保ちながら、売却条件を整理することが円滑な取引につながります。

借地権付きの実家を売却する場合、主に3つの方法が考えられます。

①一般の個人へ借地権付き建物として売却する

建物の状態が良好で、借地契約の条件にも問題がなければ、一般の個人に売却できる可能性があります。

ただし、住宅ローンの利用条件や地主の譲渡承諾などが問題になることがあります。

②不動産買取業者へ売却する

世田谷区の三軒茶屋、下北沢、池尻、若林などにある古い借地権付き住宅でも、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社が買い取る場合があります。

一般向けの売却より価格が低くなる傾向はありますが、建物の状態や契約条件によっては現状のまま売却できるケースもあります。

③地主に借地権を買い取ってもらう

地主自身が借地権を買い取り、土地と借地権の権利関係を整理する方法です。

例えば、世田谷区の成城、岡本、瀬田、深沢などにある借地権付き住宅で、地主が将来的に土地を自由に利用したいと考えている場合には、借地権の買取りに応じる可能性があります。

地主への売却であれば、第三者への譲渡とは異なり、地主自身が買主となるため、譲渡承諾の問題を整理しやすいことがあります。

ただし、地主が必ず買い取ってくれるわけではありません。

また、借地権の価格は、借地契約の内容や残存期間、地代、建物の状態、地主との関係などによって異なります。

売却方法を一つに限定せず、複数の選択肢を比較することが大切です。

借地権付きの実家を相続した場合、土地の所有権付き住宅とは異なる問題が発生することがあります。

例えば、世田谷区の豪徳寺、梅丘、松原、赤堤などにある古い借地権付き住宅では、借地契約書が見つからなかったり、契約内容が現在の法律と異なっていたりするケースも考えられます。

また、建物が老朽化している場合には、建替えや増改築について地主との協議が必要になることもあります。

借地契約の内容によっては、建替承諾料や増改築承諾料などが問題になる場合もあります。

さらに、借地権を相続したものの、相続人の誰も住む予定がない場合には、地代や建物管理の負担が続くことになります。

そのため、借地権付きの実家を相続した際には、早めに売却や活用の方向性を検討することが重要です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、借地権を含む不動産相続のご相談に対応しています。

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