不動産における越境とは、隣地の建物や工作物、樹木などが土地の境界線を越えて、別の土地に入り込んでいる状態をいいます。

例えば、世田谷区の松原、赤堤、梅丘、代田などにある一戸建て住宅では、古いブロック塀が境界線をまたいで設置されているケースも考えられます。

また、隣家の屋根や雨どい、エアコンの室外機、給排水管などが越境している場合もあります。

越境物は地上にあるものだけではありません。

地中に埋設された水道管や排水管が隣地を通っているケースもあり、こうした問題は通常の現地確認だけでは発見できないことがあります。

さらに、庭木の枝が隣地に伸びている場合も越境の一種です。

ただし、越境しているように見えても、正確な土地の境界が確認できていなければ、実際に越境しているかどうかは判断できません。

まずは土地の境界を確認し、何が、どの程度越境しているのかを把握することが重要です。

越境物が存在していても、不動産売却そのものが禁止されるわけではありません。

しかし、買主によっては越境物の撤去や隣地所有者との合意を求める場合があります。

例えば、世田谷区の成城、祖師谷、砧、千歳台などにある実家を、建売住宅の建築を目的とする不動産会社へ売却するケースです。

買主が既存建物を解体して新築住宅を建築する場合、越境物が建築計画に影響する可能性があります。

特に隣家の屋根や塀が敷地内に入り込んでいると、建物の配置や外構工事に支障が生じることもあります。

一方、越境の程度が軽微で、将来的な対応について隣地所有者との合意ができている場合には、その状態を承知したうえで購入する買主もいます。

また、現状のまま売却する場合には、越境物の存在が売却価格に反映される可能性もあります。

そのため、越境物があるからといって、必ずしも売主の負担で撤去しなければならないわけではありません。

大切なのは、越境物の内容を正確に把握し、買主が納得できる売却条件を整えることです。

越境問題を解決するうえで重要なのが、土地の境界確認です。

世田谷区の用賀、桜新町、弦巻、駒沢などの住宅地では、昔から設置されている塀やフェンスを境界だと思っていたものの、測量すると実際の境界と異なっていたというケースもあります。

土地の境界を確認する方法の一つが、土地家屋調査士による測量です。

売却に際しては、隣地所有者との境界確認を行い、境界確認書などを取り交わすことがあります。

一般的に、これらの手続きを含めた測量を「確定測量」と呼ぶことがあります。

ただし、すべての不動産売却で確定測量が法律上義務付けられているわけではありません。

買主との契約条件や土地の状況によって、必要性は異なります。

また、隣地所有者との協議がまとまらず、境界確認に時間がかかることもあります。

相続した実家を売却する場合には、売買契約の直前になって境界問題が発覚しないよう、早い段階で測量の必要性を検討することが大切です。

隣家の塀や屋根が越境している場合、必ずしもすぐに撤去することが最善とは限りません。

例えば、世田谷区の等々力、尾山台、上野毛、深沢などにある住宅で、隣家の屋根の一部が数センチ程度越境していたとします。

その屋根を撤去するために大規模な工事が必要になる場合、隣地所有者との協議が難航する可能性があります。

こうしたケースでは、越境物に関する覚書を取り交わす方法が考えられます。

覚書には、一般的に次のような内容を盛り込みます。

・越境物の位置や内容を双方が確認していること

・越境物の所有者と管理責任

・将来の建替えや改修時に越境を解消すること

・越境物を新たに増設・拡大しないこと

・不動産を売却した際の新所有者への取り扱い

ただし、覚書を締結すれば必ず問題が解決するわけではありません。

越境物の種類や程度、買主の意向、将来の建築計画などによっては、撤去が必要になることもあります。

また、2023年4月施行の改正民法では、一定の条件のもとで、越境した竹木の枝を土地所有者が自ら切除できる制度が設けられました。

もっとも、屋根や塀などについて同じように自由に撤去できるわけではありません。

越境問題は隣地との関係に大きく影響するため、専門家に相談しながら慎重に対応することが重要です。

相続した実家に越境問題がある場合、単に越境物を撤去すればよいというものではありません。

土地の境界確認、隣地所有者との協議、覚書の作成、買主への説明など、複数の対応が必要になることがあります。

例えば、世田谷区の池尻、若林、上馬、太子堂などの住宅密集地では、隣家との距離が近く、越境物の撤去工事自体が難しい場合もあります。

また、私道に接している土地では、越境問題に加えて、私道の通行権や掘削承諾などを確認する必要があるケースもあります。

こうした問題を解決するには、不動産売却だけでなく、建築や測量に関する知識も重要です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、不動産相続に関するご相談に対応しています。

越境物のある土地や、境界が不明確な不動産、私道に関する問題を抱えた相続不動産についても、物件の状況に応じた売却方法をご提案しています。

必要に応じて土地家屋調査士や司法書士、弁護士などの専門家と連携し、問題解決に向けた対応を検討します。