建物を新築した際には、建物の所在や構造、床面積などを登記する必要があります。

また、建物を増築して床面積が増えた場合にも、原則として建物表題部変更登記を行わなければなりません。

しかし、実際には増築工事を行ったにもかかわらず、登記の変更手続きをしていない住宅も存在します。

例えば、世田谷区の豪徳寺、梅丘、松原、赤堤などにある一戸建てで、親が昔、6畳の和室を増築したものの、登記を変更していなかったというケースです。

建物の登記簿には床面積80㎡と記載されているのに、実際には増築部分を含めて95㎡あるといった状態です。

このような場合、登記簿と建物の現況が一致していないことになります。

不動産登記法では、建物の登記事項に変更があった場合、原則として変更から1か月以内に変更登記を申請することが義務付けられています。

相続をきっかけに未登記の増築が判明した場合には、まず建物の登記事項証明書と現況を比較することが大切です。

未登記の増築部分があるからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

ただし、売却方法や買主の資金計画によっては、問題になる可能性があります。

例えば、世田谷区の用賀、上野毛、尾山台、奥沢などにある中古住宅を一般の個人が購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用します。

金融機関は融資審査の際に、建物の登記内容や建築基準法への適合状況などを確認することがあります。

そのため、登記簿の床面積と実際の床面積が異なっていると、変更登記を求められたり、融資審査に影響したりする場合があります。

一方、不動産会社が直接買い取る場合には、未登記の増築部分があることを承知したうえで購入するケースもあります。

ただし、その場合も登記手続きや建築上の問題を解消するための費用が、買取価格に反映される可能性があります。

重要なのは、未登記だから売却できないと決めつけず、物件の状況に応じた売却方法を検討することです。

未登記の増築で特に注意したいのが、建築基準法との関係です。

実は、未登記であることと、建築基準法に違反していることは別の問題です。

増築部分が登記されていなくても、建築基準法に適合しているケースはあります。

一方、増築によって建ぺい率や容積率の制限を超えてしまっている可能性もあります。

例えば、世田谷区の三軒茶屋、下北沢、池尻、若林などの住宅密集地では、敷地面積に対して建物が大きく建てられているケースも考えられます。

もともとは建ぺい率や容積率の範囲内で建築されていても、その後の増築によって制限を超えてしまう場合があります。

また、増築時に必要な建築確認申請が行われていなかったり、現在の建物が建築基準法に適合していなかったりする可能性もあります。

こうした問題がある場合、単に登記を変更すれば解決するわけではありません。

未登記の増築部分が見つかった場合には、登記の問題と建築基準法上の問題を分けて確認することが重要です。

建築士などの専門家に建物の状況を確認してもらうことで、売却にあたっての課題を整理できます。

「毎年、固定資産税を払っているから、増築部分も登記されているはず」と考える方もいるでしょう。

しかし、固定資産税の課税状況と法務局の登記内容は必ずしも一致しません。

東京都23区では、固定資産税・都市計画税は東京都が課税しています。

例えば、世田谷区の砧、千歳台、喜多見、岡本などにある住宅で、過去に増築した部分が固定資産税の課税対象となっていても、法務局で建物表題部変更登記が行われていない可能性があります。

つまり、固定資産税の課税明細書に記載された床面積と、登記事項証明書に記載された床面積が異なる場合があるのです。

相続した実家について確認する際には、次の資料を比較するとよいでしょう。

・建物の登記事項証明書

・固定資産税・都市計画税の課税明細書

・建築確認済証や検査済証

・建物の設計図面

・現在の建物の実際の床面積

これらの資料を確認することで、増築部分がいつ頃造られたのか、登記されているのかなどを調べる手掛かりになります。

また、必要に応じて土地家屋調査士へ相談し、建物表題部変更登記の手続きを検討します。

世田谷区で未登記の増築部分がある実家を相続した場合、売却前に不動産と建築の両方の観点から確認することが大切です。

例えば、世田谷区の深沢、駒沢、弦巻、世田谷などにある築年数の古い住宅では、増築部分の登記だけでなく、建物の老朽化や耐震性なども売却価格に影響することがあります。

また、建物を解体して土地として売却する場合には、建物を残して売却する場合とは異なる検討が必要です。

建物を解体するのであれば、未登記の増築部分について変更登記を行う必要があるかどうかも、解体時期や登記状況に応じて確認することになります。

そのため、登記手続きを先に進めるのではなく、売却方法を含めて全体の方針を整理することが重要です。

せたがや不動産相続相談室を運営する不動産相続アーキテクツ株式会社では、一級建築士・宅地建物取引士の資格を持つ代表が、不動産相続に関するご相談に対応しています。

建物の増築や建築基準法上の問題、不動産売却などについて、建築と不動産の両面から検討できることが強みです。

必要に応じて土地家屋調査士や司法書士などの専門家と連携し、適切な解決方法を検討します。