弦巻の「借地権50坪・地主の建替拒絶」。承諾料3,000万円の恫喝を『東京地裁・借地非訟代諾スキーム』で完全打破し、地主印鑑ゼロ＆満額7,500万円売却を達成した旧法借地権完全攻略ガイド

• 2026.10.18
• カテゴリ： 不動産相続コラム

今回の主人公は、都内の電子機器商社に勤務する長男のAさん（50代）。世田谷区弦巻の閑静な住宅街にある、亡き両親が昭和49年に建てた実家（敷地50坪、築52年の木造平屋建て）を相続しました。

敷地は、東急田園都市線の桜新町駅から徒歩9分、世田谷通りの上町駅へも徒歩圏内。
周辺の完全所有権更地であれば坪単価240万円、土地全体で1億2,000万円の価値がある一等地です。
この土地は、昭和の初期から続く旧法借地権（大正10年制定の旧借地法が適用される契約）であり、借地権割合は60%、相場価値で約7,500万円の財産でした。

しかし、築52年が経過した平屋建ての住宅は、耐震診断で「震度5強で倒壊の恐れあり」と判定。
Aさんは都内の賃貸マンションを引き払い、この土地に総工費3,800万円をかけて最新の耐震木造2階建て住宅を新築し、家族で移り住もうと計画しました。
大手ハウスメーカーと建築請負契約の仮調印を済ませ、Aさんは地主のY氏（60代・数年前に先代から底地を相続）の自宅を挨拶に訪れました。

「父が他界し、私が借地権を相続しました。家が老朽化して危険なため、木造2階建てに建て替えさせていただけないでしょうか。もちろん、慣例の建替え承諾料はお支払いいたします」

ところが、応接間に現れたY氏は、腕組みをしたまま冷酷に言い放ったのです。

【代替わりした地主Y氏の狂気と恫喝】

「Aさん、契約書をよく読みなさい。先代と交わした契約書には『非堅固建物（木造平屋）に限る』と書いてある。
2階建てへの建て替えは契約違反だ。それに、私はもう借地権者に土地を貸し続ける気はない。
建て替えも、第三者への借地権売却も、私は絶対に承諾書にハンコは押さん！

どうしても2階建てを建てたいなら、借地条件変更と建替えの迷惑料として【承諾料3,000万円】を一括で現金で持ってこい！
払えないなら、今すぐ家を取り壊して更地にし、私に無償で土地を返還しろ！」

Aさんは言葉を失いました。
旧法借地権の慣例相場において、木造住宅の建替え承諾料は「更地価格の3%〜5%（約360万〜600万円）」程度です。3,000万円という金額は、更地価格の25%に達する完全な法外請求でした。
ハウスメーカーの営業部長は青ざめて告げました。
「Aさん、地主の署名・実印が押された『建替え承諾書（増改築承諾書）』がなければ、提携銀行は住宅ローンの融資実行を100%拒絶します。着工もできません。承諾が取れないなら契約は白紙解除になります」

地元の不動産仲介会社へ相談に走っても、返ってきたのは絶望的な答えでした。
「地主が絶対に承諾しない借地権は、一般の買い手には売れません。住宅ローンが使えないためです。この状態のまま手放すなら、底地屋や訳あり専門の買取業者に、二束三文の【2,000万円】で買い叩かれるのがオチです」

相場7,500万円の借地権を持ちながら、地主のハンコひとつがないために3,000万円を強請り取られるか、2,000万円で投げ売りするしかないのか。
絶体絶命の危機に追い詰められたAさんは、旧法借地権の裁判闘争と借地非訟事件に特化した専門弁護士チームへ駆け込んだのです。