下馬、三軒茶屋、太子堂、三宿、池尻といった世田谷区中東部の古い住宅密集地では、昭和中期の老朽木造アパートの建て替えが増加する一方、法律の盾を笠に着て法外な立ち退き料を要求する悪質なモンスター店子トラブルが頻発しています。

1-1. 借地借家法第28条「正当事由」という鉄の壁

日本の借地借家法は、居住者の権利を過剰なまでに保護しています。
大家が賃貸借契約の更新を拒絶したり解約を申し入れる場合、借地借家法第28条に基づき「正当事由」が必須とされます。単に「古くなったから建て替えたい」「売りたい」という大家側の都合だけでは正当事由として認められず、裁判所は数百万〜数千万円の莫大な「立退料（財産上の給付）」の支払いを大家に命じるケースが一般的です。

1-2. 「居座れば金になる」という不良入居者の歪んだ知恵

ネットの不完全な法知識をかじった悪質な入居者は、「大家が困れば困るほど立退料が吊り上がる」と考え、わざと対話を拒絶して居座りを決め込みます。
しかし、彼らには致命的な見落としがあります。それは、「借地借家法の強力な保護は、家賃を真面目に払っている善良な入居者にしか適用されない」という大原則です。家賃滞納を犯した瞬間に、彼らが振りかざす借地借家法の盾は完全に崩壊するのです。

「3,000万円の立退料を払わず、合法的にX氏を退去させて相場満額2億円で売る方法はないのか…」

苦悩するAさんに、賃貸トラブル法務のスペシャリストチームが提示したのが、X氏の要求に屈して金を払うことでもなく、業者に安売りすることでもない、「一級建築士による耐震診断で建物の倒壊危険性を公的に立証しつつ、半年間の賃料滞納という決定的な契約違反を捉えて【民法第541条・債務不履行に基づく賃貸借契約の無催告解除】を東京地裁へ提訴、借地借家法の正当事由と二重に包囲して【立退料ゼロ円での建物明渡判決】を取得し、裁判所の執行官による強制執行で完全に排除する」という最高峰の司法制圧戦略でした。

チームは以下の3段階の精密なステップを実行しました。

2-1. 【ステップ1：一級建築士による「耐震診断・倒壊危険度証明書」の作成】

専門チームの一級建築士が現地に入り、アパートの構造調査を実施。
公的な耐震診断基準に基づき、以下の致命的な欠陥を数値化・書面化しました。

・耐震性能の完全喪失：構造耐震指標（Is値）が0.18と判定され、大地震で倒壊・崩壊する危険性が極めて高い。

・修繕不能の立証：主要構造部の腐朽が著しく、耐震改修工事を行うには新築以上の費用（約6,000万円）がかかり、経済的に修繕が不可能であること。

・大家の管理瑕疵責任：このまま放置して入居者や通行人に危害が及べば、民法第717条（土地工作物責任）に基づき大家に巨額の賠償責任が発生する緊急性。

これにより、借地借家法第28条の「建物の現況・老朽化による正当事由」の外堀を完璧に埋めました。

2-2. 【ステップ2：内容証明郵便による「確定催告および契約解除通知」の送達】

専門弁護士がX氏に対し、配達証明付き内容証明郵便を送達しました。

「滞納賃料30万円（半年分）を本書面到達から1週間以内に支払うことを催告する」

「期限内に全額の支払いがない場合、民法第541条および判例法理（信頼関係破壊の法理）に基づき、本件賃貸借契約を確定的に解除する」

「契約解除後は不法占有となり、立退料を請求する権利は一切存在しない」

X氏は「どうせ脅しだ」と高を括り、催告を無視して期限内に家賃を払いませんでした。
これにより、「信頼関係が完全に破壊されたことによる賃貸借契約の適法な終了」が法的に完全に確定したのです！

2-3. 【ステップ3：東京地方裁判所への「建物明渡請求訴訟」提起＆強制執行申立て】

チームは即座に、東京地方裁判所民事部へ「建物明渡請求および滞納賃料支払請求訴訟」を提起。
裁判官の前で、X氏の半年間にわたる家賃不払いと、建物の倒壊危険性を示す耐震診断書を提出しました。
法廷に現れたX氏は「立退料3,000万円をもらう権利がある」と喚き散らしましたが、裁判官は一喝。
「賃借人の最も基本的な義務である賃料支払いを長期間怠っている以上、借地借家法による保護に値しない。立退料を認める余地は一切ない」と断じ、「被告（X氏）は原告（Aさん）に対し、本件建物を直ちに明け渡し、滞納賃料30万円を支払え」というAさん完全勝訴の判決（仮執行宣言付き）を下したのです！

判決確定後、裁判所の執行官および執行補助者（荷物搬出業者）が現地へ突入。
X氏が居座る部屋の鍵を法的に開錠し、室内の家財道具一式をすべてトラックへ運び出して倉庫へ搬送。
X氏を敷地外へ完全に退去させ、部屋の鍵をシリンダーごと交換して完全明渡し（強制執行）を完遂したのです！

X氏の強制退去完了を受け、アパートの全8世帯の明渡しが完全に達成されました。

敷地80坪の広大な土地は、大手解体業者によって電光石火で解体され、美しい更地へと生まれ変わりました。
三軒茶屋駅徒歩9分という世田谷区中東部のプレミアムエリア。
大手建売デベロッパーが入札で競り合い、当初の満額査定通りの相場満額となる「総額2億円（更地渡し）」で一発成約を勝ち取ったのです！

Aさんがこの立ち退き・明渡しクライシスを完全制圧し、満額売却を成功させるために投入・清算した、リアルな諸経費内訳（裏帳簿）がこちらです。

大手建売デベロッパーへの敷地80坪総売却代金：20,000万円
・全館明渡し完了・更地渡しとしての相場満額成約代金。

一級建築士による耐震精密診断・Is値算定費用：45万円
・現地構造調査、耐震診断書・倒壊危険度立証書面作成。

内容証明送達・明渡請求訴訟・弁護士着手金および報酬：140万円
・東京地裁への訴訟提起、期日出廷、勝訴判決取得。

東京地裁執行官・強制執行申立予納金・執行費用：25万円
・裁判所執行官による明渡催告、強制執行断行手続き。

家財道具搬出運搬・保管倉庫保管料（執行補助者費用）：60万円
・専門業者による部屋の荷物撤去、トラック運搬、1ヶ月保管。

先行退去7世帯への適正立退料・移転費用総額：550万円
・善良な7世帯へ支払った引っ越し代・敷金返還・立退料。

モンスター店子X氏への立退料支払い額：0円
・3,000万円の要求に対し、ビタ一文払わず完全ゼロ円！

木造2階建てアパート解体・完全更地化工事費（80坪）：380万円
・アスベスト事前調査、重機解体、基礎撤去、整地および滅失登記。

敷地境界確定測量・隣地境界標打設費用：90万円
・土地家屋調査士による80坪全周境界確定（デベロッパー引渡し用）。

売却仲介手数料・印紙・登記諸経費：680万円
・2億円売却に伴う大手仲介手数料および買主への移転登記。

合計諸経費（売却代金より全額相殺）：1,970万円
・手出し自己資金ゼロ！ 1億2,000万円の買い叩きを完全粉砕！

※弁護士費用や解体費、先行退去費用などの諸経費（1,970万円）は、買主デベロッパーからの手付金（2,000万円）および最終決済代金から全額相殺・清算されたため、Aさんのポケットマネーからの持ち出しは実質ゼロで完了しました。

アパートの売却価格は2億円。
売却代金2億円から、立ち退き対策費、解体費、仲介諸経費（総額1,970万円）を差し引いた純売却代金「1億8,030万円」がAさんの手元に残りました。

さらに、相続した賃貸用不動産を売却した際の税法上の規定（取得費加算の特例等）を適用させた、最終手残り現金のリアルな算定内訳をブレイクダウンします。

1. 課税譲渡所得の算定

・アパート敷地売却価格：2億円

・譲渡費用（立ち退き・弁護士・強制執行・解体・仲介等）：1,970万円

・先祖伝来の土地の概算取得費（売却価格の5%）：1,000万円

・特別控除等：0円（※賃貸アパート用地のため居住用3,000万円控除は適用外）

課税譲渡所得は、売却価格の2億円から、譲渡費用の1,970万円、および取得費の1,000万円を差し引くことで算定されます。

計算の結果、課税譲渡所得は「1億7,030万円」となりました。

2. 譲渡所得税および最終手残りの算定

上記で導き出した課税譲渡所得（1億7,030万円）に対し、長期譲渡所得税率（約20%）が課税されます。

・譲渡所得税（約20%）：約3,406万円

最終的にAさんの個人口座に着金した純手残り現金は、売却価格の2億円から、諸経費（1,970万円）および譲渡所得税（3,406万円）を差し引いた金額となります。

計算の結果、Aさんの最終手残り純現金は「1億4,624万円（約1億4,600万円）」となりました！

「モンスター店子が居座っているから8,000万円で買い叩かれるしかない」と宣告されていた限界アパートが、債務不履行解除＆強制執行スキームの活用により、「税金や解体費をすべて完納した上で、買取業者の提示額の1.8倍以上となる、手元に約1億4,600万円の莫大な純現金資産を残す」という奇跡的な完全勝利を収めた瞬間です。

もしあなたやご家族が所有する賃貸アパートで、建て替えや売却の際に悪質な入居者から立ち退きを拒絶されたら、明日からこの3つのステップを死守してください。

5-1. Step1：絶対に「法外な立退料」を提示しない・約束しない

相手が「3,000万円払え」と叫んでも、焦って「じゃあ1,000万円で……」などと妥協案を出してはいけません。一度提示した金額は裁判で「大家側が支払う意思を示した」証拠として不利に働きます。法外な要求には「裁判所で適正額を決めましょう」と毅然と突っぱねてください。

5-2. Step2：家賃滞納を絶対に放置しない（3ヶ月滞納で即座に催告する）

家賃滞納は、借地借家法の強力な保護を打ち破る最大の突破口です。一般的に「3ヶ月以上の賃料滞納」があれば、裁判所は「信頼関係の破壊」を認めて無催告での契約解除を支持します。滞納を見逃さず、内容証明で確実に支払いを催告して解除の証拠を固めるのが鉄則です。

5-3. Step3：「耐震診断書」を取って正当事由を客観的に証明する

「単に古くなったから」という理由だけでは正当事由は認められません。一級建築士に依頼して公的な耐震診断を行い、「震度6で倒壊する危険性（Is値0.3未満）」を数値で証明してください。人命に関わる危険性を立証することこそが、裁判所を味方につけて立退料をゼロ〜最小限に抑え込む最強の武器です。