烏山の「実家40坪・幅2.7mの2項道路」。対面のセットバック拒絶を『世田谷区狭隘協議スキーム』で完全打破し、区へ寄付＆満額8,500万円売却を達成した道路後退完全解決ガイド

• 2026.10.05
• カテゴリ： 不動産相続コラム

今回の主人公は、都内の総合電機メーカーに勤務する長男のEさん（50代）。世田谷区南烏山の閑静な住宅街にある、亡き両親が暮らしていた実家（敷地40坪、築50年の木造住宅）を相続しました。

京王線の芦花公園駅から徒歩8分、千歳烏山駅へも徒歩圏内。

敷地40坪の整形地で、周辺相場から算出した更地の資産価値は「総額8,500万円（坪単価約212万円）」の一等地です。
Eさんは遠方に自宅を構えていたため、空き家となった実家を更地で売却することを決意。大手建売デベロッパーから購入申込が入り、売買代金8,500万円、手付金850万円で売買契約を締結しました。

契約条項には「買主が新築分譲住宅の建築確認を取得できる状態で土地を引き渡すこと」が条件として盛り込まれていました。
しかし、敷地の前面道路を現地調査した土地家屋調査士から、緊急の報告が入ります。

【前面道路の致命的な問題点】

・現況道路幅員：道路の幅はわずか「2.7メートル」しかない。

・建築基準法第42条第2項道路（みなし道路）：幅4メートル未満の道路であるため、家を建て替える際には、道路の中心線から水平距離で2メートルずつ両側へ敷地を後退させる「セットバック（道路後退義務）」が発生する。

・必要後退幅：道路幅が2.7メートルのため、原則として両側の敷地がそれぞれ「約65センチメートルずつ」道路用地として敷地を提供しなければならない。

・建築確認の必須要件：世田谷区内で2項道路のセットバックを行うには、区の建築指導課および土木部において「道路中心線協議」を成立させ、公的に中心線を確定させる必要がある。

Eさんの敷地側は、道路後退幅（約65センチ×間口10メートル＝約2坪分）を後退させても、残りの敷地が約38坪確保できるため、デベロッパーの建築計画には何の問題もありませんでした。

ところが、道路の反対側（対面）に建つ古い一軒家の住人・K氏（70代）の元へ土地家屋調査士が「道路中心線の確認立ち会い」を求めた瞬間、悪夢が幕を開けました。

【対面隣人K氏の猛反発と怒号】

「ふざけるな！ うちは建て替える予定なんかない！
なんで赤の他人の土地売却のために、うちの庭や生垣を65センチも削られなきゃならんのだ！
道路中心線の立ち会いなど絶対に拒絶する！ 書類にも1ミリも判は押さん！
家を建てたいなら、お前の土地だけで4メートル確保できるように、お前が1.3メートル全部引っ込めろ！」

K氏は協議書への署名押印を完全拒絶。
世田谷区役所の建築指導課の窓口へ相談に行っても、担当者は冷たく言い放ちました。
「対面の所有者が中心線協議に同意せず、境界標も確認できない以上、区として道路中心線を認定することはできません。中心線が決まらなければセットバックラインが確定しないため、新築住宅の建築確認は下ろせません」

買主デベロッパーからは「建築確認が下りない土地は事業化できません。決済期日までに中心線が確定しなければ契約を白紙解除し、違約金1,700万円（売買代金の20%）を請求します」と通告。

対面の隣人がゴネているだけで、8,500万円の売却チャンスを失い、莫大な違約金で自己破産に追い込まれるのか。
絶望の淵に立たされたEさんは、狭隘道路法務と行政道路協議に特化した専門法務・測量チームへ駆け込んだのです。