弦巻の「借地60坪・築50年空き家」。単独売却不能の袋小路を『借地権・底地同時売却スキーム』で完全打破し、地主とタッグを組んで総額1億3,000万円で売り抜けた完全解決ガイド
- 2026.09.25
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不動産相続コラム
今回の主人公は、都内のメーカーに勤務する長男のEさん（50代）。世田谷区弦巻の住宅街にある、亡き両親が暮らしていた実家（敷地60坪、築50年の木造平屋建て）を相続しました。
すでに横浜市内にマイホームを持つEさんにとって、この実家は完全に持て余す存在でした。
建物は老朽化が著しく、屋根瓦が崩れ落ち、庭の雑草は伸び放題。近隣住民から世田谷区役所へ苦情が入り、行政から「管理不全空家」として指導が入る寸前でした。
完全所有権であれば、弦巻の敷地60坪は土地だけで「1億3,000万円（坪単価約216万円）」で即座に売れる一等地です。
しかし、この土地は地主・Fさんから借りている「旧法借地権」でした。
Eさんは売却を決意し、地元の不動産会社に相談しましたが、突きつけられたのは冷酷な査定でした。
【不動産会社からの査定結果】
・借地権単体の売却査定：約2,500万円
・建物の解体工事費：マイナス250万円
・地主への名義書換承諾料（更地価格の約10%）：マイナス1,300万円
・借地人Eさんの手残り見込み：わずか950万円程度
・担当者の言葉：「築50年の借地権古家をそのまま買う一般人はいません。地主に承諾料を払い、自費で解体して業者に叩き売るしかありませんね」
一方、地主のFさん（70代）も頭を抱えていました。
「Eさんから入る地代は月3万5,000円（年42万円）。ここから毎年の固定資産税を払うと手元に十数万円しか残らない。借地権を自腹で買い取る現金（数千万円）もないし、底地だけを売ろうとしても更地相場の1割〜2割（1,500万〜2,000万円程度）でしか売れない……」
借地人は数千万円の資産価値をドブに捨て、地主もスズメの涙の地代と固定資産税に縛られ続ける。
「お互いに損をすることなく、この土地を最高値で現金化する方法はないのか…」
袋小路に迷い込んだEさんと地主のFさんは、借地権・底地の共同売却実務に特化した専門コンサルタント窓口へ相談したのです。
なぜ「借地権」と「底地」は単独で売ると価値が暴落するのか？
弦巻、駒沢、桜新町、用賀といった世田谷区中央部の住宅街では、空き家になった借地権付き建物を巡り、借地人も地主も身動きが取れなくなる「資産凍結現象」が多発しています。
1-1. 分裂した権利が招く「市場からの排除」
土地の完全な価値（完全所有権）を100とすると、借地権単体では「地主の承諾が必要・住宅ローンの審査が厳しい」という理由から、本来の借地権割合（60%〜70%）を大きく下回る30%〜40%程度でしか市場で評価されません。
底地単体も同様に「自分で自由に使えない・地代が安い」ため、本来の底地割合（30%〜40%）を遥かに下回る10%〜15%程度でしか売れません。バラバラのまま売ろうとすると、両者合わせて土地全体の半分以下の価値に買い叩かれてしまうのです。
1-2. 「感情の対立」が阻む協力関係
借地人と地主の間には、過去の地代改定や更新料交渉などの歴史的経緯から、互いに不信感を抱いているケースが少なくありません。「相手に得をさせたくない」という意地の張り合いが、結果的にお互いの資産価値を破壊し続ける最大の原因となっています。
王道の解決策：手を結んで相場満額を山分けする『同時売却・一括等価分配スキーム』
「借地人と地主が敵対せず、土地全体の価値を100%引き出して現金化する方法はないのか…」
悩む両者に、借地権再生の専門チームが提示したのが、いがみ合って裁判をすることでもなく、業者に安売りすることでもない、「中立な専門家が間に入り、借地権と底地を合体させて【1つの完全所有権更地】として大手建売デベロッパーへ一括売却し、得られた売却代金1億3,000万円を、路線価の借地権割合（60%対40%）に基づいて公平・円満に分配する」という最高峰の共同売却戦略でした。
チームは以下の3段階の精密なステップを実行しました。
2-1. 【ステップ1：中立的な公平配分比率（60対40）の合意形成】
専門チームが借地人Eさんと地主Fさんの間に入り、国税庁の相続税路線価図に基づく客観的な基準を提示しました。
世田谷区弦巻エリアの借地権割合は「60%」。
これにより、売却代金から共通経費（測量費・仲介手数料等）を差し引いた純代金を、「借地人Eさん：60%」「地主Fさん：40%」という公的根拠に基づいた完全な公平比率で分配する「共同売却基本協定書」を締結しました。
2-2. 【ステップ2：買い手にとって最も価値の高い「完全所有権更地」の組成】
一般のマイホーム層や大手建売デベロッパーが喉から手が出るほど欲しいのは、「地主の承諾や地代の支払いが必要ない、ピカピカの完全所有権の更地」です。
契約形態を「借地権者と地主が共同売主となる完全所有権売買契約」とし、古家の解体工事も買主側の条件に合わせて一元化。瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免責とするプロ向け入札を設計しました。
2-3. 【ステップ3：大手建売デベロッパー向け一括入札コンペ】
敷地60坪・間口10メートルの整形地。
チームは「30坪×2区画の高級分譲住宅」として開発できる大手建売デベロッパー5社による入札コンペを実施。
借地権のハンデが完全に消滅した一等地の更地であったため、各社が最高値を競い合い、相場満額となる「総額1億3,000万円（現況有姿）」での一括買い取り契約を勝ち取ったのです！
実録！弦巻の実家を「共同売却＆1.3億円満額成約」へ導いた裏帳簿
専門チームの完璧なコーディネートにより、大手建売デベロッパーとの間で売買契約が一発で締結。
決済当日は、買主から振り込まれた1億3,000万円の資金が、司法書士の立ち会いのもと、その場で借地人Eさんの口座と地主Fさんの口座へ、合意比率通りに自動的に振り分けられました。
Eさんは単独売却の査定（手残り950万円）から一転、約7,800万円の売却代金を獲得！
地主Fさんも底地単体売却（約1,500万円）を遥かに超える、約5,200万円の売却代金を獲得！
互いに顔を見合わせ、「本当に手を組んでよかった」と笑顔で握手を交わしたのです。
両者がこの同時売却を成功させるために投入・清算した、リアルな諸経費内訳（裏帳簿）がこちらです。
大手建売デベロッパーへの総売却代金：13,000万円
・完全所有権更地渡しとしての相場満額成約代金。
借地人Eさんへの配分額（配分比率60%）：7,800万円
・借地権持分に応じた適正配分代金（売却総額の60%）。
地主Fさんへの配分額（配分比率40%）：5,200万円
・底地所有権に応じた適正配分代金（売却総額の40%）。
敷地境界確定測量・越境確認調査費用：90万円
・土地家屋調査士による60坪全周境界確定（折半負担）。
木造平屋家屋の解体工事費用（60坪）：220万円
・築50年木造平屋の解体撤去・更地化（借地人側負担）。
共同売却合意書作成・調整コンサル費用：150万円
・専門チームによる条件交渉・配分契約書作成（折半負担）。
売却仲介手数料・印紙・登記諸経費：440万円
・1億3,000万円売却に伴う大手仲介手数料等（比率按分）。
合計諸経費（売却代金より全額相殺）：900万円
・手出し自己資金ゼロ！ 売却代金1億3,000万円から全額清算完了！
※測量費や解体費などの諸経費は、すべてデベロッパーからの着金時に売却代金から一括相殺されたため、EさんもFさんも持ち出し費用は実質ゼロで完了しました。
収支シミュレーション：1.3億円売却・借地人と地主の手残り算定
総売却代金1億3,000万円。
諸経費を清算し、税制上の特例を適用させた、借地人Eさんと地主Fさんの最終手残り現金のリアルな算定内訳をブレイクダウンします。
1. 借地人Eさんの手残り算定（空き家3,000万円特例の適用）
・売却配分額（60%）：7,800万円
・Eさん負担諸経費（解体費全額＋仲介諸経費等の按分）：550万円
・差引純売却額：7,250万円
・相続した実家の概算取得費（売却額の5%）：390万円
・空き家の3,000万円特別控除の適用：マイナス3,000万円
・課税譲渡所得：3,860万円
・譲渡所得税（長期約20%）：772万円
・Eさんの最終純手残り現金：【6,478万円（約6,500万円）】
単独で業者に投げ売りしていれば手残り950万円で消えていたはずの実家が、同時売却スキームによって、税金をすべて完納した後でも「約6,500万円」という巨額の純現金へと姿を変えました。
2. 地主Fさんの手残り算定（取得費加算・長期譲渡）
・売却配分額（40%）：5,200万円
・Fさん負担諸経費（仲介諸経費等の按分）：350万円
・差引純売却額：4,850万円
・先祖伝来の概算取得費（売却額の5%）：260万円
・課税譲渡所得：4,590万円
・譲渡所得税（長期約20%）：918万円
・Fさんの最終純手残り現金：【3,932万円（約4,000万円）】
月3万5,000円の地代しか入らず、固定資産税の負担に悩んでいた地主も、底地を単独で売る（1,500万円）の2.6倍以上となる「約4,000万円」のクリーンな純現金を一括で手に入れたのです。
「借地権と底地の同時売却」を成功させる3大鉄則
もしあなたやご家族が、使わなくなった借地権付き建物の処分に悩んでいるなら、明日からこの3つのステップを死守してください。
5-1. Step1：地主と借地人が「直接交渉」して条件を決めない
当事者同士で話し合うと、「昔の地代がどうだった」「解体費はどっちが払う」といった過去の感情論が蒸し返され、99%破談します。必ず借地権と底地の両方の実務に精通した中立な専門コンサルタントを間に挟み、客観的なデータに基づいて交渉を進めてください。
5-2. Step2：配分比率は「国税庁の路線価借地権割合」を基準にする
分配比率で揉めるのを防ぐ最も強力な根拠は、国税庁が公表している「路線価図の借地権割合（世田谷区なら60%〜70%）」です。公的な指標をベースにし、建物の解体費や測量費の負担を微調整することで、双方が完全に納得する合意ラインを導き出せます。
5-3. Step3：必ず「更地渡しの一括入札」でプロに競わせる
古家付きのまま個人客へ売ろうとすると、解体トラブルや契約不適合責任のリスクが残ります。更地渡しを条件として大手建売デベロッパーを競わせることで、相場満額の最高値を引き出し、売却後のトラブルを100%遮断するのが鉄則です。
借地権と底地は、反目するな。手を結び「完全所有権化の最大の富」を分かち合え
弦巻の閑静な住宅街にあった築50年の借地権古家は、借地人と地主がいがみ合い、放置し続けていれば、倒壊の危険から特定空家に指定され、最後は業者に二束三文で買い叩かれて両者ともに大損する最悪の結末を迎えていたはずでした。
しかし、基本に忠実な「中立な専門家による客観的配分（60対40）」と「完全所有権としての同時売却入札」を正しく組み合わせるだけで、分裂していた権利は奇跡的なシナジーを生み出し、土地は「総額1億3,000万円という最高峰の富」へと姿を変えて両者に降り注ぎました。
借地権の処分や地主との関係に、絶望する必要はまったくありません。
「単独で安売りするな、地主と手を結んで完全所有権へ昇華させ、互いに最大の果実を掴み取れ」
この正しい権利調整と共同売却の知恵さえあれば、どんなに古く複雑な借地権であっても、過去のしがらみをすべて解消し、関わる全員が笑顔で豊かな未来へ進むことができるのです。
