1-1. 地価の高さが招く「基礎控除」越え
世田谷区の地価は、23区内でも安定して高水準です。2024年以降の路線価上昇も相まって、一般的な一戸建て（土地30〜40坪程度）であっても、評価額が相続税の基礎控除額をあっさりと超えてしまうケースが後を絶ちません。

1-2. 「小規模宅地等の特例」が命運を分ける
世田谷の土地を守るための最大の武器は、土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」です。しかし、同居の有無や別居親族（いわゆる家なき子）の条件など、適用要件は厳格。ここをクリアできるかどうかで、納税額が数千万円単位で変わるのが世田谷相続のリアルです。

2-1. 「分けられない土地」と「高すぎる家」
世田谷の住宅地は、景観を守るための「風致地区」や「建築基準法の制限」が厳しく、土地を分筆（分割）して売却したり、兄弟で分け合ったりすることが物理的・法的に難しい場合があります。家は一つ、子は三人。このアンバランスが争いの元になります。

2-2. 資産の大半が不動産で「現金がない」問題
世田谷に古くから住む世帯に多いのが、資産の9割が土地と建物で、手元のキャッシュが少ないケース。相続税は原則「現金一括納付」です。納税のために思い出の詰まった実家を売らざるを得なくなる、という悲劇を避けるための対策が必要です。

3-1. 2024年度からの「マンション評価改正」の影響
世田谷区内にはヴィンテージマンションも多いですが、2024年からの法改正により、タワーマンション等における「相続税評価額」と「市場価格」の乖離が是正されました。これまでのような極端な節税が難しくなった今、改めて実勢価格に基づいた対策が求められています。

3-2. 生前贈与と不動産活用の組み合わせ
単に現金を贈与するだけでなく、世田谷の土地に賃貸併用住宅を建てる、あるいは老朽化したアパートを建て替えることで、借地権割合や借家権割合を適用し、評価額を圧縮する手法を詳しく解説します。

4-1. 境界確定と測量の重要性
世田谷の古い住宅地では、隣地との境界が曖昧なケースが意外と多いものです。いざ売却や分割をしようとした際に、境界が未確定だと手続きが止まってしまいます。元気なうちに「測量図」を確認しておくことが、最大の親孝行かもしれません。

4-2. 世田谷区の空き家対策・助成金の活用
相続した実家が空き家になる場合、世田谷区では「空き家等地域貢献活用事業」などの支援制度があります。放置して「特定空家」に指定されると、固定資産税が跳ね上がるリスクがあるため、早めの出口戦略が必要です。

4-3. 遺言書の作成（公正証書遺言のすすめ）
「うちは仲が良いから大丈夫」という言葉ほど、相続の現場で虚しく響くものはありません。特に地価の高い世田谷の不動産が含まれる場合、法的効力の強い公正証書遺言を残しておくことは必須事項です。

5-1. 「世田谷ブランド」の維持と出口戦略
世田谷の不動産は、将来的にも需要が底堅いのが強みです。しかし、駅から遠いエリアや、道路付けが悪い土地は、今後価値が二極化する可能性があります。売却して資産を組み替えるべきか、賃貸として収益を得るべきかの判断基準を提示します。

5-2. 専門家チーム（税理士・不動産鑑定士・仲介業者）の選び方
世田谷の不動産相続は、地元のルールに精通した「チーム」が必要です。単なる大手仲介会社ではなく、世田谷区特有の用途地域や、税務署の判断傾向に詳しい専門家を選ぶためのチェックリストを紹介します。