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世田谷区の空き家でも使える？3,000万円特別控除の注意点 「使えると思っていたのに使えなかった」を防ぐために
- 2026.01.12
- カテゴリ：
不動産相続コラム
世田谷区で空き家を相続した方から、非常によく聞かれるのがこの質問です。
「空き家の3,000万円特別控除って使えますよね？」
「世田谷区だし、条件は満たしていると思うんですが…」
確かに、相続した空き家を売却したときに使える「3,000万円特別控除」 は、とても魅力的な制度です。
しかし実務の現場では、「使えると思っていたのに、条件を満たしていなかった」というケースが後を絶ちません。
特に世田谷区の空き家は、
・土地の価値が高い
・建物が古いケースが多い
・相続後しばらく放置されがち
といった理由から、控除が使えなくなる落とし穴 が多いのが実情です。
この記事では、世田谷区の空き家で3,000万円特別控除を検討する際に、必ず知っておくべき注意点を解説します。
そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは
正式には、相続した被相続人居住用家屋等の譲渡所得の特別控除と呼ばれる制度です。
簡単に言うと、
・親などが一人で住んでいた家
・相続によって取得
・一定の条件を満たして売却
した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる というものです。
世田谷区の不動産は売却価格が高くなりやすいため、この控除が使えるかどうかで、税額が数百万円単位で変わる こともあります。
世田谷区の空き家で「勘違いされやすい」前提条件
まず、よくある誤解を整理します。
「相続した＝自動的に使えるわけではない」
3,000万円特別控除は、相続しただけでは使えません。
以下のような条件があります。
・被相続人が「一人暮らし」だったこと
・相続開始直前まで居住していたこと
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋
・相続後、一定の期間内に売却すること
世田谷区の空き家では、「二世帯だった」「家族が同居していた」というケースも多く、この時点で対象外になることがあります。
「建物を残して売る」と控除が使えないことがある
世田谷区の空き家で特に注意が必要なのが、建物の扱い です。
原則としてこの特別控除は、
・建物を耐震基準に適合させる、または建物を解体して更地で売却する
という条件を満たす必要があります。
しかし実務では、
・古家付き土地としてそのまま売却
・買主に解体を任せる
・リフォームせず現況売却
といった形を取るケースも多く、この場合、控除が使えなくなる可能性 があります。
※制度改正により「古家付きで売却 → 買主が一定期間内に取壊し」でも、一定の要件をクリアすれば3,000万円特別控除が使えるケースが出てきています。
世田谷区では「土地が欲しい買主」が多いため、ここを曖昧にしたまま進めると後から大きな税金トラブルになりかねません。
相続後の「使い方」で控除が使えなくなる
意外と見落とされがちなのが、相続後の空き家の使い方 です。
次のような行為があると、3,000万円特別控除が使えなくなる可能性があります。
・相続人が一時的に住んだ
・賃貸として貸した
・事業用として使った
「少しの間だけだから大丈夫」と思って行ったことが、控除対象外になる原因 になるケースは少なくありません。
世田谷区の空き家は立地が良いため、「とりあえず貸してみる」という判断が、結果的に大きな損になることもあります。
期限を過ぎると、どんなに条件が良くても使えない
3,000万円特別控除には、明確な期限があります。
・相続開始から一定期間内の売却
・制度自体の適用期限
これを過ぎると、他の条件をすべて満たしていても控除は一切使えません。
世田谷区の空き家では、
・共有名義で話し合いが進まない
・管理だけ続けて数年経過
・売却を検討した時には期限切れ
というケースが非常に多いのが実情です。
世田谷区の空き家こそ「3,000万円特別控除は要注意」
3,000万円特別控除は、世田谷区の空き家売却において非常に強力な制度です。
しかしその一方で、
✔ 条件が細かい
✔ 建物の扱いで使えなくなる
✔ 相続後の行動次第で対象外になる
✔ 期限を過ぎるとアウト
という 落とし穴が多い制度 でもあります。
特に世田谷区は、
・土地価格が高い
・空き家を「とりあえず残す」判断をしやすい
という特性があるため、判断を間違えると、数百万円単位の税負担差が生じます。
重要なのは、「売ると決めてから考える」のではなく、売る可能性がある段階で、控除が使えるか整理すること。
もし今、
・世田谷区で空き家を相続している
・3,000万円特別控除が使えるか不安
・まだ売るか決めきれていない
という状況であれば、それは 早めに確認すべきタイミング です。
