世田谷区南烏山は、世田谷区の最西端に位置し、調布市・杉並区と隣接する地域です。
京王線の「千歳烏山駅」を中心に、「芦花公園駅」「仙川駅」なども利用できるため、
新宿まで約15分という抜群のアクセスを誇ります。

南烏山の街並みは、駅前の賑わいと住宅街の静けさが見事に調和しています。
「烏山駅前通り商店街」「南烏山商店街」などには飲食店・スーパー・ドラッグストアが並び、
日常生活に必要なものが徒歩圏で揃う利便性が魅力です。

また、教育環境も充実しており、世田谷区立烏山北小学校・烏山中学校をはじめ、
近隣には私立校や塾も多く、子育て世代からの評価も高いエリアです。

さらに、南烏山は「緑が多く、落ち着いた住宅街」という側面も持ちます。
烏山川緑道や芦花公園など自然に恵まれた環境が近くにあり、
「世田谷区の中で、穏やかな暮らしができる街」として長く住み続ける世帯が多いのが特徴です。

相続の観点から見ると、南烏山は古くからの地主・自営業者・個人オーナーが多く、
代々受け継がれた土地や建物を相続するケースが目立ちます。
また、敷地面積が比較的大きい住宅も多く、
「一部を売却して納税資金に充てたい」「賃貸併用住宅に建て替えたい」など、柔軟な活用が可能なエリアでもあります。

2025年現在、世田谷区南烏山の不動産市場は堅調な上昇基調を続けています。
京王線沿線の再開発や交通利便の改善により、世田谷区全体でも特に注目されている地域のひとつです。

● 地価と相場動向

南烏山の公示地価は、1㎡あたり80〜100万円前後。
世田谷区全体の平均地価（約75万円）を上回る水準で推移しています。
特に、千歳烏山駅から徒歩10分以内のエリアでは、
坪単価にして250〜350万円前後が目安となっています。

実際の取引事例を見ると、

・南烏山3丁目（土地35坪・千歳烏山駅徒歩6分）→ 成約価格1億1,000万円

・南烏山5丁目（土地30坪・駅徒歩8分）→ 成約価格9,800万円

・南烏山6丁目（築40年木造戸建・土地40坪）→ 成約価格1億3,000万円

といった取引が見られ、古家付きの物件でも高値で成約する傾向があります。

また、中古マンション市場も活発で、
「パークハウス烏山」「ブランズ千歳烏山」「パークホームズ南烏山」などのブランド物件は、
築10〜20年でも1㎡あたり90〜120万円前後で取引されています。

こうした市場動向から、南烏山の不動産は**「流動性が高く、資産価値が下がりにくい地域」**といえます。
相続不動産としても売却・賃貸の両面で有利なポジションにあります。

相続不動産の売却は、感情的な判断ではなく、法務・税務・実務の3つの観点から整理して進めることが重要です。

① 相続登記を完了させる

2024年4月から相続登記の義務化がスタートしました。
登記を怠ると売却手続きが進められず、10万円以下の過料が発生する可能性も。
司法書士に依頼して名義変更を行い、売却準備を整えましょう。

② 測量と境界確定

南烏山の住宅地は区画が古い地域も多く、塀や植木で曖昧な境界が残っている場合があります。
確定測量図を作成しておくことで、隣地トラブルを防ぎ、買主からの信頼を得やすくなります。

③ 建物の状態確認

築年数が古い場合は、「解体して更地にする」「古家付きで売る」「リフォームして売る」の3つの選択肢があります。
南烏山ではリノベーション志向の購入者も多く、古家付きのまま販売しても需要が高い傾向にあります。

④ 税務対策を講じる

相続不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生します。
ただし、「被相続人居住用財産の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」を活用することで、
税負担を大幅に軽減可能です。
また、「小規模宅地の特例（80％評価減）」も適用できるケースが多いため、
税理士に相談して最適なプランを立てましょう。

⑤ 世田谷区の都市計画を確認する

南烏山は「第一種低層住居専用地域」や「準防火地域」に指定されている場所が多く、
建築や再開発に制限がある場合があります。
また、一部地域は都市計画道路「補助54号線」や「補助217号線」の影響を受けるため、
世田谷区役所都市整備課で事前確認が必要です。

南烏山で相続した不動産を高値で売却するには、「街の魅力と需要層を理解した販売戦略」が欠かせません。

◆ 成功事例①：古家付き土地をリノベ需要向けに販売

南烏山4丁目で築45年の木造住宅を相続したAさん。
解体せず「古家付き土地」として販売したところ、若い夫婦が「リノベ前提」で購入。
結果、査定より800万円高い1億2,000万円で成約。
南烏山では「古家の味わい」を活かす販売が功を奏することがあります。

◆ 成功事例②：分筆販売で利益を最大化

南烏山6丁目の約70坪の土地を2区画（35坪×2）に分けて販売。
ファミリー層に人気の30坪前後に調整した結果、一括売却より1,200万円高く成約。
世田谷区では、分筆による販売戦略が非常に有効です。

◆ 成功事例③：相続後に一時的に賃貸化

すぐに売却せず、1年間だけ賃貸運用を行い、相場上昇を待ってから売却。
その間に家賃収入を得ながら、売却時に約10％高値で成約。
南烏山は賃貸需要が高く、こうした“時間を味方にした戦略”も有効です。

【成功のポイント】

・「千歳烏山」「芦花公園」両駅の利便性を訴求

・ファミリー層・定年層・リノベ志向層という3ターゲットを意識

・世田谷区に強い地元仲介会社を選ぶことで成約率が上がる

１．共有名義の整理を忘れずに

相続人全員の同意がなければ売却はできません。
早い段階で遺産分割協議書を作成し、単独名義に整えましょう。

２．税務申告の期限を厳守する

相続税の申告は10か月以内、譲渡所得の申告は売却翌年の3月15日まで。
期限を過ぎると控除が使えなくなることもあります。

３．世田谷区特有の建築制限に注意

南烏山は「建築高度地区」や「準防火地域」の指定があるため、
建て替えやリフォーム時に制限がかかる可能性があります。

４．売却時期を見極める

世田谷区では春と秋が取引のピーク。
市場の動きを見ながら販売開始時期を調整すると、高値成約が狙えます。